篇一：房产抵押贷款经典案例—以四海融通为例
经典案例一
客户李先生，在广州荔湾区有一套房产，市值320万。由于孩子准备上学，加上工作的调动，李先生打算在越秀区买一套学位房，以便解决自己工作及孩子的读书问题。李先生早已看中东风东路小学附近的一套房子，但是首付需要将近200万，李先生平时的钱已经全部拿去投资了，一时取不出来，因此前来四海融通进行咨询。我们的客户经理在了解到李先生的情况后，给李先生制定了以下方案：将荔湾区的房子办理抵押贷款，年限为1年，贷款成数为房子市值的7成(224万)，这样既可以满足李先生的购房需求，又可以让其荔湾区的房子保有升值的价值。
经典案例二
植先生是某知名公司的一名高级工程师，每月有两万多的工资收入。2015年打算跟朋友合伙创业，需要启动资金40万。其名下有一套市值400万的房子，但还欠银行180多万，由于植先生一时无法筹集180万多来偿还银行贷款，也没有其它可抵押贷款的资产，于是前来四海融通进行咨询。在深入了解了植先生的需求后，我们提供了直接将其房产进行二次抵押的融资方案，并成功帮植先生申请贷款50万元。张先生感到非常高兴，现在公司的业务也做得非常成功！
经典案例三
广州某外贸公司的彭总在去年以公司名义向工商银行申请了一笔 400 万的抵押贷款，期限为1年。在第 6 个还款周期，公司的回款突然出现了逾期。为了避免影响信用，彭总找到了我们四海融通。在了解了情况后，我司在当天就批出了贷款，帮助企业偿还银行的债务，并向彭总介绍了另外一家银行，办理了新的一笔贷款申请，解决了企业的资金需求。
经典案例四
夏先生于06年在海珠区购置了一套商品房，建筑面积为 204 平方，评估价格为 18000 元每平方米。由于房产已经升值了几倍，夏先生想把房产进行抵押贷款，然后再投资其它物业。在不清楚到底应该去哪家银行贷款比较方便，利息又低的情况下，夏先生经朋友介绍下来到了四海融通，在经过沟通后，我们了解到夏先生是一家餐饮集团的股东，而且信用情况良好。根据他提供的材料，我们向夏先生推荐了华润银行为贷款银行，贷款年限是两年期，最后经过银行的审批，此笔贷款也顺利批贷。夏先生如愿获得了自己想要的 250 万贷款额度。
篇二：抵押贷款风险防控案例分析
第3章 某国有商业银行房屋抵押贷款风险控制案例分析
3.1案例
广州广地花园事件撩开房地产业假按揭黑幕
http：／／www．rednet．corn．cn 2004-2-22 13：42：57红网 资金链吃紧开发商骗贷有方广地房地产开发有限公司可以说是国内房地产业“用一个支点撬起整个地球”的典型。它成立于1997年，注册资本为500万元，董事长杨勋崇和副董事长吴育辉各占55'k和45％的股份。其开发的广地花园，号称“广州生态第一盘”，占地30万平方米，规划居住人口2万人。
在运营之初，广地公司受益于1998年华南快速干线通车，在广州市民番禺置业潮流中，广地公司一期房价坐地升值，从开盘的每平方米1600多元涨到了3000多元。1 999年，通过一家会计师事务所的评估，“广地”的注册资金扩到5000万元人民币。然而即使在这一时期，“广地”‘仍存在资金不足的状况。“广地”一名不愿透露姓名的高层人士说，广地公司做假按揭最早就是从1998年开始的。“广地”在资金上的短缺和当时有关政策变动有关，但最主要的原因在于“广地”在“空手套得白狼”后的失控。“广地”的一名财务人员透露：“广地”的财会制度一直不健全，简直可以用没有财会制度来形容。1998年至2003年8月问，其中一位高层人士在从广地公司以“借条”形式借走的钱至少达到1500万元。至于以各种名义用于“公关”的经费，高达1000多万元。“他们打麻将挥金如土”，一位员工告诉记者，广地公司有的高层人员用从公司借得的钱，买高级轿车、珠宝项
链，一掷万金。2001年，一些银行削减了给“广地”的贷款，广地公司的资金遽然吃紧。为了不使资金链断裂，杨勋崇等动用了一切可以动用的力量，加紧进行虚假按揭和重复抵押。
广地公司的许多员工都曾经接到收集身份证的“任务”。有时，杨会亲自出马，请他的一帮英德老乡到广州来玩。吃饱喝足玩完后，杨就会提出要求，借身份证一用。周这些借来的身份证，广地公司得以在多家银行办理购楼按揭。
与此同时，杨勋崇等人还大玩“分身术”，荆用同一个人的身份证到几家银行办理按揭。广地公司将这些抵押房二次出售，造成了大量的双重抵押。据透露，从1998年5月到2001年11月，为解决严重的资金短缺，杨勋崇等人大搞所谓的“内按”，利用员工、亲戚、朋友的身份证，到5家银行办理假按揭，共发生抵押450宗(已经解押1 0宗)，从中骗贷近2．7 6亿元。广地公司几乎所有的员工都曾参与了假按揭。监管方一路绿灯“广地”积重难返按照有关规定，进行房产按揭必须有地方国土房管局出具的证明，再到银行办理手续。然而据了解，广地公司的房产抵押非常容易，有些房子甚至被抵押了四五次之多。
这一过程中，难道没有一个环节觉察到“广地”的问题?记者在采访中了解到，番禺国土房管部门曾对同一套房子出具了两次不同的住房抵押证明，惟一的区别是前一次购房合同中标的门牌号是f-302a，而后一次标的是f-3021。对此，番禺国土资源和房屋管理局局长罗满南说，他们的工作存在着两个漏洞：一是办公现代化的工作没做好。
2000年以前，很多工作是手工登记，凭记忆办事容易出问题。2 000年后，虽然实现了办公现代化，但电脑程序比较简单，不能很好识别。另外，罗满南说，他们也确实存在着责任心不强、把关不严的问题。如果在工作中发现房号近似的，应该去现场核实一下，但很多工作人员没有做到。至于番禺国土房管局是否存在内部工作人员收受贿赂、与开发商勾结的行为，罗满南说他不能肯定。同样负有监管责任的番禺地方银行，对“广地”的问题保持了沉默。
工行番禺支行在广地事件中被骗贷超过1亿元，损失最为严重。它的上级行——工行广东省分行营业部的副总经理肖舟说，他们在2001年7月就发现了“广地”的问题，并及时向省分行和番禺工行作了通报。他说，番禺工行的问题主要是急于发展业务，手续审查不严，在广地办理的众多假按揭中，应该有很多蛛丝马迹可以被发现，但没有引起重视。具体的经办人员也没有按照操作规程办事，有的按揭申请材料不齐，照样可以通过，由此加大了金融风险。至于为何出现大量的重复抵押，肖舟说，银行方面信赖的是国土房管局出具的抵押登记证明，只要国土房管局说房产存在，没有被抵押过，银行就以此为依据办理按揭。面对银行的压力，杨勋崇只能以广地花园的新楼盘作抵押，通过售楼来解押。
但此时的广地公司已是强弩之末，销售情况连走下坡，公司运作资金严重不足，致使公司部分员工连续9个月没领到工资。2003年，“广地”的形势继续吃紧。一些银行向法院提出资产保全的申请。据悉，番禺建行等银行在200 3年8月就委托番禺华隆公司接手“广地”的
物业管理和售楼业务，将部分收入抵偿贷款。在“杨勋崇出走”事件发生的数月前，还有拍卖行受银行委托，．要对广地花园的物业进行拍卖。，11月30日，广地事件出现戏剧性一幕。被传“出逃”的杨勋崇突然现身广州召开记者招待会，宣称自己是前往柬埔寨融资，而非潜逃。但此时广地事件已经暴露在众目睽睽之下，楼盘售价大跌。假按揭潜规则．危及金融稳定“广地”假按揭在广东房地产市场确实不是孤立现象。去年以来，广州新理想华庭、丽景台等相继因资金链断裂爆出一房多卖、假按揭丑闻。而此前，广州和润花园、深圳香珠花园骗贷在珠三角乃至全国都造成恶劣的影响。
工行广东省分行营业部副总经理肖舟说，就全国而言，开发商办假按揭缓解资金压力属于流行手段，如果不加强监管，未来几年将出现虚假按揭的高峰。广地事件只是房地产市场假按揭的冰山一角。“还有大量的(假按揭楼盘)没有暴露出来。”广东省房地产业协会副会长蔡穗声对记者说。在广地事件中，同一套房子被重复抵押的次数最多时达到四五次。在香珠花园事件中，检察机关指控香珠花园将247套房产及商铺重复出售、抵押，共骗取2．29亿余元人民币和5 30万港币。对于银行而言，房地产信贷规模大，回报高，一直是各银行竞相争夺的一块“肥肉”，在放贷管理方面就相对较为宽松；男一方面，房地产按揭周期长，少则七八年，多则二三十年，有问题不容易暴露，也促使不法商人搞虚假按揭胆大妄为。
有关部门在抽查建行广东省广州地区-8家支行的楼宇按揭贷款时，就发现有1 0亿元是虚假按揭。现在中国银行业的房产按揭余额已经
超过1万亿元，只要出现1％的虚假按揭，银行的坏账将增加1 00亿元。专家认为，虚假按揭事实上已经成为影响金融稳定的一大隐患。央行ⅸ2003年第二季度中国货币政策执行报告》称：目前，我国房地产市场6 o％以上的资金来源于信贷资金。房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达1 7．8％。上海申银万国证券研究所的研究人员高新宇认为，
目前银行的收入主要集中在存贷款的息差上，贷款对金融的稳定作用举足轻重。房地产业自有资金少、贷款风险大，房地产信贷占银行贷款的大头，这种结构本身就产生了金融方面的不确定性。如果银行监管不能及时跟上，一旦房地产业资金链出现大规模断裂，银行将因几乎得不到多少抵押资产而损失惨重。据悉，番禺国土房管部门正式通知“广地”业主，撤消已经查清的广地“内按”。这意味着“广地”业主的权利已经开始得到有关部门的保护。但银行将如何处置那些被撤消的假按揭、消化由此形成的坏账呢?有关方面称，要做进一步的研究。
3.2案例中出现的风险
3.2.1风险1
假按揭风险
一些开发商由于自身经济实力不强，房屋预售不畅、回款乏力，形成建设资金缺1：3时，往往利用假按揭方式骗套银行资金。他们利用其亲朋好友或内部员工批量购买本公司的房产或以建筑施工、建材供应等关联企业员工的个人名义向银行申请个人按揭贷款，或“一女
篇三：银行抵押中常见案例分析
银行抵押中常见案例分析
一、抵押登记内容与抵押合同约定不一致
在抵押贷款的实践中，有的银行很注意抵押合同的内容但是忽视了抵押登记的具体要求，以致抵押登记内容与抵押合同约定不一样。如银行与甲公司、乙公司签订了一份抵押担保借款合同。合同约定，由银行向甲公司发放贷款若干，由乙公司以其正在建设的两幢写字楼及其所附着的地块的土地使用权为该贷款提供抵押担保。为保证抵押确实有效，银行要求乙公司办理抵押登记，并将乙公司写字楼及附着土地的使用权一并抵押的事项在报纸上予以公告。但事后，银行从乙公司提供的登记文件看，乙公司只将写字楼所附着的土地使用权设定抵押登记，而未将两幢写字楼办理抵押登记。此处发生了抵押登记与抵押合同的效力何者优先的问题。
根据《担保法》有关规定，以房屋等地上附着物或土地使用权设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。由此可见，登记是抵押合同的生效要件。该案中双方签订的抵押合同约定，将乙公司在建的两幢写字楼及其所附着之土地使用权一并设定抵押。但在办理抵押登记中，两幢写字楼未被列入抵押登记的范围。那么合同中有约定而未被登记记载的抵押物是否生效？对此最高人民法院颁布的《关于适用担保法若干问题的解释》第61条明确规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致，以登记记载的内容为准”。鉴于此，合同项下的有关对在建的两幢写字楼的抵押，因未依法登记而不能产生效力，银行的合同项下拥有的抵押权存在一定问题。
另外，从法理来看，土地使用权与其地上附着物应同时抵押。担保法第36条规定：“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”鉴于本案的情况，依法应将该在建写字楼及其所附之土地使用权一并抵押。而且根据抵押合同的约定，也表露了当事人愿将土地使用权和其在建工程一并抵押的真实意愿。同时，本案中的抵押合同的内容曾在当地日报上予以公告，在一定程度上起到公告的作用。据此，银行可主张登记的抵押权的效力应及于其地上建筑物。但该主张是否能得到法院的支持，有待法院对上述事实及相关证据的认定。司法实践中，法院较为注重抵押登记的效力。
二、登记程序的规范性
在房产抵押贷款中还有因登记程序不规范引发纠纷的情形。如有一家企业在于银行签订房产抵押合同时，将有房屋所有权证的厂房和实际拥有的土地使用权却一直未办理土地使用权证的土地使用权一并抵押给银行。该抵押合同在房管部门办理了抵押登记。该企业的土地使用权经过了上级主管部门同意买受的。房产登记机构没有慎重审查申请登记材料，在没有《国有土地使用权证》的情况下，仅凭抵押合同和《房屋所有权证》就办理了抵押登记。该登记是在建设部《城市房地产抵押管理办法》时候办理的，该办法明确规定：以集体所有制企业房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报上级主管机关备案；办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》等文件。在房产登记部门存在疏漏——缺乏《国有土地使用权证》的情况下办理了抵押登记，此种登记的效力是否应该得到肯定?
有人认为，根据《担保法》的有关规定，房产抵押合同签订后办理了房产抵押登记手续，应当认定抵押登记有效，抵押合同也应该有效。也有的人认为，法院应该从登记程序不规范的角度审查抵押登记的合法性和有效性。
从实践操作来看，这种登记程序上存在瑕疵的抵押手续能否得到法院的认可，存在一定的或然性，因为毕竟缺乏明确肯定其有效性的法律规定。倘若抵押登记无效，从而导致抵押合同无效，则必然导致银行的优先受偿权受损。
三、房产先出租后抵押
房产先出租后抵押，这是房产抵押贷款纠纷中时有发生的欺诈情形。房产所有人先串通第三者，通过合法的形式将房产租赁给第三者，租期较长（例如10年以上），租金在订立合同时一次付清。然后，将房产抵押给银行取得贷款。该陷阱的迷惑性在于按常规的抵押物审查方法难于发现抵押物是否出租，法律意识不强的信贷员即使发现也未必能识别其中所蕴藏的风险，抵押登记机关对此项内容通常也不予审查。
出租的房产用于抵押的风险性在于，当借款人不能按时归还贷款，而金融机构实现抵押权时，即使抵押权实现，金融机构在房产人与第三者约定的租期内也不能受偿分文。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第65条明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。” 这意味着，抵押权实现后，抵押人（原房屋产权人）与第三者签订的租赁合同仍然有效，无论是银行还是其
他的受让人取得抵押房屋的产权，都不能自行与租赁人解除或变更合同，如果此时租金已经一次性付清或租金明显偏低的话，房产的价值肯定要大打折扣，其对银行贷款也就很难谈得上保障性。
四、以未结清建设工程款的房产抵押
以未结清建设工程款的房产抵押，或虽工程款已全付，但串通建筑公司出具未结清建设工程款的材料。对于该种欺诈情形，极为容易被贷款银行的业务人员所忽视。因为有抵押物变卖款项“优先受偿权”，人们通常认为房产抵押了就相当于进了保险柜，这一认识是相当危险的。因为拖欠工程款也对房屋变卖款项享有“优先受偿权”，而且最关键的是，拖欠建设工程款的“优先受偿权”要“优先”于抵押的“优先受偿权”。这正是未结清建设工程款的房产抵押风险之所在。
《合同法》第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
五、以集体所有土地上的房产作抵押
以集体所有土地上的房产作抵押的贷款纠纷也时有发生。如位于农村集体土地上的化肥厂欲购买一套化肥生产设备，因资金不足，向银行申请贷款。银行提出贷款须提供担保，化肥厂提出用厂房作抵押担保，双方遂签订了《抵押贷款合同》。该合同规定化肥厂以其房产作抵押向银行贷款100万元，贷款期限为4年。后来，化肥厂因经营不善濒于倒闭，无力偿还银行贷款。银行遂向法院起诉，要求实现其抵押权以清偿化肥厂债务。
根据我国《民法通则》第八十九条第二项规定：“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。”根据上述规定，抵押权的实现方式为折价或者变卖抵押物，并从卖得价金中清偿抵押人的债务。本案是房产抵押纠纷案，抵押标的物是房产，抵押权的实现不论用何种方式，处理抵押物——房产时，都涉及到房屋的地基——土地，即折价或变卖房产必然会附带将土地折价或变卖土地。而本案中化肥厂的房产附属于村集体所有的土地上，按照我
国现行法律的规定，集体土地不以能转让。这就会使法院和当事人处于两难境地；若不转让土地，房产无法折价或变卖；若转让土地，又违反法律。
在处理本案时，有人提出了三种方案：第一种方案，在不转移土地所有权的情况下出卖抵押物。具体地说，就是在该土地所在的向阳村的范围内变卖或拍卖该房产。若该村的企业或个人买受该房产，则不发生土地所有权转移问题。出卖所得的价金，优先清偿抵押担保的债权。第二种方案，在国家将抵押人占用的土地征为国有的情况下，将该地块连同其上的建筑物整体出让，然后将出让所得中属于抵押物的那一部分价金付给抵押权人。第三种方案，如果该化肥厂已具备破产原因，可以通过破产清算程序，对该厂进行整体拍卖，然后由清算组及有关当事人办理土地征用和土地使用权出让手续（如果由向阳村购买，则可不办理土地手续）。这样，在破产分配中，银行可以从抵押物的价金中优先受偿；如未获全部清偿，其余部分的债权还可以加入普通债权的清偿分配。
上述三种方案中，第一种方案倒不失为一种简单易行的方法，但这一方案要取决于村内企业和个人的买卖力，还取决于人们对执行抵押的理解与合作程度。因此，在该村实现抵押权的可能性不大。第二种方案，涉及到办理征地审批、征地补偿和人员安置等一系列手续。第三种方案的前提是化肥厂具备破产条件，但从本案案情中并不知道化肥厂是否具备破产条件，如果不具备，则该方案就无从谈起。
此外，还有以在建房产工程作为抵押的、已经抵押的房产再次抵押的担保纠纷。
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